[HK]万科置业海外:截至二零一九年六月三十日止六个月未经审核业绩公布   时间：2019年08月16日 07:40:21 中财网    
原标题:万科置业海外:截至二零一九年六月三十日止六个月未经审核业绩公布

香港交易及結算所有限公司以及香港聯合交易所有限公司對本公佈之內容概
不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不會就因
本公佈全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔
任何責任。



萬科置業（海外）有限公司


Vanke Property (Overseas) Limited

（於開曼群島註冊成立之有限公司）

（股份代號：
01036）

截至二零一九年六月三十日止六個月
未經審核業績公佈

中期業績

萬科置業（海外）有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）董事會（「董
事會」）欣然公佈本集團截至二零一九年六月三十日止六個月（「期間」）之未經
審核中期業績如下：

綜合全面收益表

截至二零一九年六月三十日止六個月

未經審核
截至六月三十日止六個月

附註
二零一九年
港幣千元
二零一八年
港幣千元
收入
服務成本
3 51,136
(10,514)
50,328(10,705)
毛利
其他收入
行政開支、租務及市場推廣開支
投資物業公允價值增加
4
40,622
355
(18,836)
32,564
39,623194(6,336)
136,005
經營盈利
融資收入
應佔聯營公司業績
5(a)
54,705
14,666
14,451
169,4867,440756
除稅前盈利
稅項支出
5
6
83,822
(6,060)
177,682(6,718)
期內及本公司股東應佔盈利及
全面收益總額
77,762 170,964
港幣港幣
每股盈利
—基本及攤薄
7 0.20 0.44

本公司股東已獲派及應獲派之股息詳情載於附註
8。


–1–



綜合財務狀況表
於二零一九年六月三十日
附註
未經審核
於二零一九年
六月三十日
港幣千元
經審核
於二零一八年
十二月三十一日
港幣千元
非流動資產
物業、機器及設備
投資物業
於聯營公司之權益
投資工具
其他非流動資產
9
10
11
12
13
9,823
3,136,799
481,574
522,798
52,337
1371,968,000338,435–
–
4,203,331 2,306,572
流動資產
應收賬款及其他應收款項
應收一間聯營公司款項
可收回稅項
銀行結餘及現金
13
11
14,696
6,375
1,806
934,533
5,0747,9731,8271,425,085
957,410 1,439,959
流動負債
其他應付款項及應計費用
應付予一間中介控股公司款項
應付予一間聯營公司款項
應付予同系附屬公司款項
來自一間中介控股公司貸款
銀行貸款
租賃負債
應付稅項
14
15
11
15
16
18
17
(63,838)
(17,559)
(125,585)
(26,534)
(365,979)
(9,919)
(2,522)
(10,205)
(31,919)
(1,322)
–
–
–
–
–
(5,557)
(622,141) (38,798)
流動資產淨值
335,269 1,401,161
總資產減流動負債
4,538,600 3,707,733

–2–



附註
未經審核
於二零一九年
六月三十日
港幣千元
經審核
於二零一八年
十二月三十一日
港幣千元
非流動負債
銀行貸款
租賃負債
遞延稅項負債
18
17
(728,735)
(57,948)
(42,235)
–
–
(40,966)
(828,918) (40,966)
資產淨值
3,709,682 3,666,767
資本及儲備
股本
儲備
`
3,895
3,705,576
3,8953,662,872
本公司股東應佔總權益
3,709,471 3,666,767
非控股權益
211 –
總權益
3,709,682 3,666,767

–3–



附註


1.一般資料
本公司為根據開曼群島法例註冊成立之有限責任公司，其股份於香港聯合交易所有限公
司（「香港聯交所」）上市。本公司之註冊辦事處位於
P.O. Box 309, Ugland House, Grand Cayman
KY1-1104, Cayman Islands，而其香港主要辦事處地址為香港中環花園道
1號中銀大廈
55樓。

本集團主要從事資產管理以及物業發展及投資業務。


本公司董事會認為萬科企業股份有限公司乃本公司之最終控股公司，該公司為於中華人
民共和國註冊成立之股份有限公司，其
H股及
A股分別於香港聯交所及深圳證券交易所
上市。



2.編製基準及主要會計政策
(a)編製基準
本公佈所載中期業績並不構成本集團截至二零一九年六月三十日止六個月之中期
報告，惟乃摘錄自該報告。


未經審核綜合中期財務資料（「中期財務資料」）乃按照香港會計師公會（「香港會計師
公會」）頒佈之香港會計準則（「香港會計準則」）第
34號「中期財務報告」及香港聯交所
證券上市規則（「上市規則」）之適用披露規定而編製。


除預期反映在截至二零一九年十二月三十一日止年度之財務報表之
(1)附註
2(b)所載
會計政策變動；及
(2)附註
12所載就投資工具採用之新會計政策外，中期財務資料乃
根據與截至二零一八年十二月三十一日止年度之財務報表中所採用相同會計政策
編製。


按照香港會計準則第
34號編製中期財務資料時，管理層須作出影響政策之應用以及
年內截至目前為止之資產、負債、收入及開支之呈報金額之判斷、估計及假設。實際
結果與此等估計或有差異。


中期財務資料包括簡明綜合財務報表及選定說明附註。附註包括對理解自二零一八
年年度財務報表結算以來本集團財務狀況變動及表現而言屬重大之事項及交易之
解釋。此等簡明綜合中期財務報表及附註並不包括香港財務報告準則（「香港財務報
告準則」）對編製完整財務報表所要求全部資料。


中期財務資料乃未經審核，惟畢馬威會計師事務所已根據香港會計師公會頒佈之香
港審閱工作準則第
2410號「實體之獨立核數師對中期財務資料之審閱」進行審閱。此外，
本公司之審核委員會已審閱中期財務資料。


–4–



(b)會計政策變動
香港會計師公會已頒佈於本集團本會計期間首次生效之新香港財務報告準則、香港
財務報告準則第
16號「租賃」及若干香港財務報告準則之修訂。


除香港財務報告準則第
16號外，概無任何發展對中期財務資料編製或呈列本集團於
本期間或過往期間之業績及財務狀況造成重大影響。本集團並無應用任何於本會計
期間尚未生效之新準則或詮釋。


香港財務報告準則第
16號「租賃」

香港財務報告準則第
16號取代香港會計準則第
17號「租賃」及相關詮釋、香港（國際財
務報告詮釋委員會）詮釋第
4號「釐定安排是否包括租賃」、香港（準則詮釋委員會）詮
釋第
15號「經營租賃
—優惠」及香港（準則詮釋委員會）詮釋第
27號「評估涉及租賃法
律形式交易之內容」。


因採納香港財務報告準則第
16號以致本集團會計政策出現之主要變動概述如下。


作為承租人

作為承租人，根據評估租賃是否將本集團相關資產絕大部分所有權之風險及回報轉
讓，本集團先前根據香港會計準則第
17號將租賃分類為經營或融資租賃。根據香港
財務報告準則第
16號，本集團須在身為承租人時將所有租賃資本化，包括先前根據
香港會計準則第
17號分類為經營租賃之租賃。


本集團決定就租期為
12個月或以下之短期租賃及低價值資產租賃採用確認豁免。就
其他資產租賃而言，本集團確認使用權資產及租賃負債。


作為出租人

香港財務報告準則第
16號並無重大改變出租人根據香港會計準則第
17號入賬租賃之
方式。


對中期財務資料之影響

採納香港財務報告準則第
16號對本集團權益之期初結餘並無任何影響，原因為本集
團於二零一八年十二月三十一日前並無作為承租人訂立任何租約。截至二零一九年
六月三十日止六個月，本集團就按固定每月付款條款租賃辦公室物業訂立新租約，
並收購一間附屬公司連同租賃安排。此等租約之財務影響載於附註
9、17及
19。


–5–



3.收入及分部資料
(a)期內確認之收入如下：
截至六月三十日止六個月
二零一九年二零一八年
港幣千元港幣千元

香港會計準則第
17號範圍內之收入
投資物業之租金收入
43,347 42,649

香港財務報告準則第
15號範圍內之客戶合約收入
物業管理費收入
7,789 7,679

51,136 50,328

(b)分部報告
本集團首席營運決策人主要基於分部盈利評估營運分部表現。分部盈利指分部賺取
之盈利，撇除總辦事處及企業開支（扣除未分配收入）、融資收入、融資成本及稅項支
出。


本集團已按與提供予本集團首席營運決策人以分配資源及評估業務表現之內部報
告一致之方式呈列下列兩個分部：

租務及物業管理：出租本集團之投資物業以賺取租金及管理費收入，並長遠
從物業升值中獲益

物業發展及融資：應佔主要業務為物業發展及融資之聯營公司之業績、應收
一間聯營公司之手續費及利息收入

–6–



分部業績如下：

截至二零一九年六月三十日止六個月（「期間」）

物業投資物業發展總計
港幣千元港幣千元港幣千元

收入
51,136 – 51,136

投資物業公允價值變動前之分部業績
40,045 18,001 58,046
投資物業公允價值增加
32,564 – 32,564

分部業績
72,609 18,001 90,610
總辦事處及企業開支（扣除未分配收入）
(17,904)
融資收入
—銀行利息收入
11,116

除稅前盈利
83,822
稅項支出
(6,060)

期間盈利
77,762

截至二零一八年六月三十日止六個月

物業投資物業發展總計
港幣千元港幣千元港幣千元

收入
50,328 – 50,328

投資物業公允價值變動前之分部業績
38,869 4,261 43,130
投資物業公允價值增加
136,005 – 136,005

分部業績
174,874 4,261 179,135
總辦事處及企業開支（扣除未分配收入）
(5,499)
融資收入
—銀行利息收入
4,046

除稅前盈利
177,682
稅項支出
(6,718)

期間盈利
170,964

–7–



4.
其他收入
截至六月三十日止六個月
二零一九年二零一八年
港幣千元港幣千元

手續費收入
– 111
就提前終止租約自租戶收取之補償金
300 32
其他
55 51

355 194

5.
除稅前盈利
除稅前盈利乃經扣除╱（計入）以下各項後得出：

截至六月三十日止六個月
二零一九年二零一八年
港幣千元港幣千元


(a)
融資收入
銀行存款及銀行結餘之利息收入
(11,116) (4,046)
應收一間聯營公司款項之利息收入
(3,550) (3,394)
(14,666) (7,440)

(b)
其他
折舊
48 56
向界定供款計劃供款
53 37
薪金、工資及其他福利（包括董事酬金）
4,258 3,260
匯兌虧損淨額
1,651 –
投資物業租金及相關收入經扣除港幣
10,514,000元
（截至二零一八年六月三十日止六個月：
港幣
10,705,000元）之直接開支
(40,622) (39,623)

6.
稅項支出
截至六月三十日止六個月
二零一九年二零一八年
港幣千元港幣千元

當期稅項

香港利得稅
4,791 5,228

遞延稅項

產生及撥回暫時差異
1,269 1,490

6,060 6,718

香港利得稅乃按期間估計應課稅盈利之
16.5%（截至二零一八年六月三十日止六個月：


16.5%）作出撥備。

應佔聯營公司稅項支出港幣
277,000元（截至二零一八年六月三十日止六個月：港幣
8,000元）
已計入期間聯營公司業績。


–8–



7.每股盈利
每股基本盈利乃按本公司股東應佔盈利港幣
77,762,000元（截至二零一八年六月三十日止
六個月：港幣
170,964,000元）及期間內已發行股份
389,527,932股（截至二零一八年六月三十
日止六個月：
389,527,932股）計算。


由於本公司於期間內並無已發行潛在攤薄股份（截至二零一八年六月三十日止六個月：無），
故每股攤薄盈利相等於每股基本盈利。



8.股息
(a)中期期間股息
董事不建議就期間派付中期股息（截至二零一八年六月三十日止六個月：無）。



(b)於中期期間內批准及派付之過往財政年度股息
截至六月三十日止六個月
二零一九年二零一八年
港幣千元港幣千元

於期間內批准及派付之過往財政年度末期股息
每股港幣
0.09元（截至二零一八年六月三十日
止六個月：港幣
0.03元）
35,058 11,686

9.物業、機器及設備
於期間內添置物業、機器及設備港幣
9,656,000元，即按固定每月付款條款租賃辦公室物
業所產生之使用權資產。



10.投資物業
於二零一九年於二零一八年
六月三十日十二月三十一日
港幣千元港幣千元

於一月一日
1,968,000 1,830,000
收購附屬公司（附註
19）
1,135,339 –
添置
896 1,995
公允價值收益
32,564 136,005

於六月三十日╱十二月三十一日
3,136,799 1,968,000

本集團之投資物業於二零一九年六月三十日重新估值。有關估值由獨立測量師行仲量聯
行企業評估及諮詢有限公司及
Knight Frank LLP進行，其員工具備相關專業資格且近期曾
就有關地點及類別之物業進行估值。投資物業之公允價值乃按物業現有租約所產生租金
收入淨額（當中計及租約之歸復收入潛力，該租金收入其後按適當的資本化率撥充資本
以釐定市值）及參考相關市場上可取得之可資比較銷售交易而釐定。


–9–



11.於聯營公司之權益及應收
╱應付聯營公司款項
於二零一九年於二零一八年
六月三十日十二月三十一日
港幣千元港幣千元
應佔資產淨值（附註
(a)）
249,915 79,714
應收一間聯營公司款項（非即期部分）（附註
(b)(i)）
231,659 258,721
481,574 338,435
應收一間聯營公司款項（即期部分）（附註
(b)(i)）
6,375 7,973
應付予一間聯營公司款項（即期部分）（附註
(b)(ii)）
(125,585) –
附註：


(a)
結餘包括於期間內透過收購附屬公司而新收購之聯營公司港幣
157,165,000元（見附註
19）。

(b)
應收╱應付聯營公司款項包括：
(i)
應收金滙隆有限公司款項為港幣
238,034,000元（二零一八年十二月三十一日：港
幣
266,694,000元），有關款項為無抵押及按港元最優惠利率減年利率
2.1厘計息。

預計其中港幣
6,375,000元（二零一八年十二月三十一日：港幣
7,973,000元）將於一
年內收回，餘額港幣
231,659,000元（二零一八年十二月三十一日：港幣
258,721,000元）
將於一年後收回。

(ii)
於二零一九年六月三十日，應付
Ultimate Vantage Limited款項為港幣
125,585,000元（二
零一八年十二月三十一日：無），有關款項為無抵押、免息及按要求償還。

12.
投資工具
有關工具按年利率
14.15厘計息，並將於二零二零年十二月二十日到期（借款人可行使延
期一年選擇權）。有關工具由借款人之一間控股公司作擔保。結餘港幣
341,305,000元以借
款人之股權作抵押，而餘款港幣
181,493,000元則為無抵押。


有關工具按攤銷成本列賬，原因為其持作收取純粹為支付本金及利息之合約現金流量。

有關工具之利息收入採用實際利率法計算。


– 10 –



13.應收賬款及其他應收款項
於二零一九年於二零一八年
六月三十日十二月三十一日
港幣千元港幣千元

應收賬款
891 530
未攤銷應收租金
61,276 944
其他應收款項
865 870
按金
3,243 2,603
預付賬款
758 127

67,033 5,074

指：

即期
14,696 5,074

非即期（未攤銷應收租金）
52,337 –

67,033 5,074

於報告期末，應收賬款根據收入確認日期之賬齡分析如下：

於二零一九年於二零一八年
六月三十日十二月三十一日
港幣千元港幣千元


0至
30日
810 500
31至
90日
81 30

891 530

應收賬款自收入確認日期起計
15日內到期。



14.其他應付款項及應計費用
於二零一九年於二零一八年
六月三十日十二月三十一日
港幣千元港幣千元

其他應付款項
1,191 1,148
預收款項
13,857 510
已收租務及其他按金
24,777 24,673
應計費用
24,013 5,588

63,838 31,919

除就物業收取之租務及其他按金港幣
16,379,000元（二零一八年十二月三十一日：港幣
15,015,000元）預期將於一年後償還外，預期所有其他應付款項及應計費用將於一年內支
付或確認為收入或按要求償還。



15.應付予一間中介控股公司及同系附屬公司款項
應付予一間中介控股公司及同系附屬公司款項為無抵押、免息及按要求償還。


– 11 –



16.來自一間中介控股公司貸款
來自一間中介控股公司貸款為無抵押、按倫敦銀行同業拆息（「倫敦銀行同業拆息」）加年
利率
2.1厘或貸款人最近期平均資本成本（以較高者為準）計息及須於本集團可獲得第三
方融資時償還。



17.租賃負債
下表顯示本集團租賃負債於報告期末之餘下合約到期情況：

於二零一九年於二零一八年
六月三十日十二月三十一日

最低租賃最低租賃最低租賃最低租賃
付款現值付款總額付款現值付款總額

港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
一年內
2,522 5,298 – –
一年後但兩年內
兩年後但五年內
五年後
2,659
4,515
50,774
5,341
12,051
292,020
–
–
–
–
–
–
57,948 309,412 – –
60,470 314,710 – –
減：未來利息開支總額
(254,240) –
租賃負債現值
60,470 –
18.銀行貸款
於二零一九年
六月三十日
港幣千元
於二零一八年
十二月三十一日
港幣千元
有抵押銀行貸款
資本化其他借貸成本
741,786
(3,132)
–
–
銀行貸款總額
738,654 –
指須償還有抵押銀行貸款：
一年內或按要求
9,919 –
一年後但兩年內
兩年後但五年內
9,919
718,816
–
–
728,735 –
銀行貸款總額
738,654 –

– 12 –



於二零一九年六月三十日，銀行融資
75,000,000英鎊（相當於港幣
743,910,000元）以一間附屬
公司所持所有資產作抵押，其中包括本集團於二零一九年六月三十日之投資物業港幣
1,135,339,000元。


在銀行融資總額中，於二零一九年六月三十日已動用結餘為
74,785,000英鎊（相當於港幣
741,786,000元）。銀行貸款按倫敦銀行同業拆息加年利率
1.95厘計息，並將於二零二二年
一月十六日到期。根據銀行融資協議，截至二零一九年一月十五日之所有應計利息均資
本化為貸款結餘。


銀行融資須遵守與若干上述附屬公司之財務狀況比率表有關之契諾，以及其直屬控股公
司履行其責任維持其於該附屬公司已發行股本之實益權益。


於二零一九年六月三十日，概無違反任何與提取融資有關之契諾。倘本集團違反契諾，
則須按要求支付所提取融資。本集團定期監察其遵守該等契諾之情況。



19.收購附屬公司
於期間內，本集團收購以下附屬公司：

收購
Lithium Topco Limited

於二零一九年三月七日，本集團與中介控股公司萬科置業（香港）有限公司（「萬科香港」）
訂立協議，以收購
Lithium Topco Limited約
99.95%實際權益，代價為
40,997,000英鎊（相當於約
港幣
406,643,000元）。Lithium Topco Limited及其附屬公司（「倫敦目標集團」）主要於英國從事
物業投資業務。


收購
657–667 Mission Limited

於二零一九年三月七日，本集團與萬科香港訂立協議，以收購
657–667 Mission Limited全部
已發行股本，代價為
20,111,000美元（相當於約港幣
157,096,000元）。657–667 Mission Limited以
及其附屬公司及聯營公司（「三藩市目標集團」）主要於美國從事物業投資業務。


收購
Supreme J Limited

於二零一九年三月七日，本集團與同系附屬公司喬戈裏投資（香港）有限公司訂立協議，
以收購
Supreme J Limited全部已發行股本，代價為
66,927,000美元（相當於約港幣
522,798,000元）。

Supreme J Limited（「紐約目標公司」）主要投資於投資工具。


上述交易之詳情於本公司日期為二零一九年三月八日之公佈及本公司日期為二零一九
年五月二十一日之通函披露。該等交易已獲本公司股東於二零一九年六月六日舉行之股
東特別大會批准，並於二零一九年六月三十日完成。


– 13 –



於收購日期後，收購附屬公司對本集團資產及負債之共同影響如下：

倫敦三藩市紐約
目標集團目標集團目標公司總計

港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元

投資物業
1,135,339 – – 1,135,339
於聯營公司之權益
– 157,165 – 157,165
投資工具
– – 522,798 522,798
應收賬款及其他應收款項
61,177 – – 61,177
銀行結餘及現金
28,862 – – 28,862
其他應付款項及應計費用
(23,576) – – (23,576)
應付予一間中介控股公司款項
(3,960) (51) – (4,011)
應付予同系附屬公司款項
(714) (18) – (732)
銀行貸款
(738,654) – – (738,654)
租賃負債
(50,815) – – (50,815)
應付稅項
(813) – – (813)

已識別資產及負債淨額
406,846 157,096 522,798 1,086,740
非控股權益
(203) – – (203)

總代價
406,643 157,096 522,798 1,086,537

已付現金代價
386,997 164,870 497,710 1,049,577

應付代價（計入應付予

一間中介控股公司及

同系附屬公司款項）
19,646 (7,774) 25,088 36,960

總代價
406,643 157,096 522,798 1,086,537

已付現金代價
386,997 164,870 497,710 1,049,577
所收購銀行結餘及現金總額
(28,862) – – (28,862)

現金流出淨額
358,135 164,870 497,710 1,020,715

鑑於上述收購事項於二零一九年六月三十日完成，上述附屬公司於期間內並無為本集團
貢獻任何收入或盈利。倘收購事項於二零一九年一月一日發生，則期間本公司權益股東
應佔收入及盈利分別為港幣
77,368,000元及港幣
157,016,000元。


本集團就上述收購事項產生收購相關成本港幣
9,093,000元，並已計入「行政開支、租務及
市場推廣開支」。


– 14 –



管理層論述及分析

業務回顧

截至二零一九年六月三十日止六個月（「期間」），本集團之收入來自出租麗晶
中心單位及泊車位之租金收入。期間收入為港幣
51,100,000元（截至二零一八年
六月三十日止六個月：港幣
50,300,000元），增幅為
2%。增長主要由於期間內之
麗晶中心之單位平均出租率有所提升及平均租金有所增長。


於二零一九年六月三十日，本集團於麗晶中心之投資公允價值為港幣
2,001,500,000
元（二零一八年十二月三十一日：港幣
1,968,000,000元），增幅為
2%。本集團投資
物業之估值方法並無變動。抵銷添置投資物業港幣
900,000元後，期間公允價
值收益為港幣
32,600,000元（截至二零一八年六月三十日止六個月：港幣
136,000,000元）。由於投資物業公允價值收益金額下跌，股東應佔期間盈利減
至港幣
77,700,000元（截至二零一八年六月三十日止六個月：港幣
171,000,000元）。


扣除麗晶中心公允價值變動後，本集團於期間內之相關盈利為港幣
45,200,000
元（截至二零一八年六月三十日止六個月：港幣
35,000,000元），增幅為
29%。增
加主要由於本集團應佔聯營公司盈利及利息收入上升。


於二零一九年六月三十日，本集團完成收購位於英國倫敦以及美國三藩市及
紐約之若干物業之股權或投資工具（視情況而定）（「收購事項」）。收購事項包括
收購
(i)位於英國
13–17 Bury Street and 12, 14 and 16 Ryder Street, St James’s, London,
SW1之
Ryder Court投資物業（「Ryder Court」）約
99.95%實際權益；
(ii)位於美國加
州三藩市
657 and 663–667 Mission Street之投資物業（「Mission」）之
45%實際權益；
及
(iii)參與為發展位於美國紐約
25 Park Row之物業（「Park Row」）提供所需資金
之投資工具
49%實際權益之控股實體之
100%權益。此外，管理服務框架協議亦
於二零一九年六月三十日生效，據此，本集團向萬科置業（香港）有限公司及其
若干附屬公司（「萬科香港訂約各方」，包括可能於美國及英國任何房地產發展
及╱或投資項目中擁有權益之萬科企業股份有限公司（「萬科」）其他附屬公司）
提供管理服務（「管理服務」）。


有關收購事項及管理服務之詳情，請參閱本公司有關收購事項及管理服務日
期為二零一九年三月八日之公佈及日期為二零一九年五月二十一日之通函。


– 15 –



物業投資

本集團之投資物業包括
(i)位於香港新界葵涌和宜合道
63號及打磚砰街
70號之
麗晶中心若干部分；及
(ii)位於英國
13–17 Bury Street and 12, 14 and 16 Ryder Street,
St James’s, London, SW1之
Ryder Court。


本集團於麗晶中心及
Ryder Court分別擁有總建築面積約
657,000平方呎及約
76,000平方呎，相當於總建築面積分別
64%及
100%。


本集團另一物業投資為於本集團擁有
45%權益之聯營公司
657–667 Mission Street
Venture LLC及其附屬公司（統稱「
Mission Street集團」）之投資。

Mission Street集團
擁有總建築面積約
155,000平方呎之
Mission。


於期間內，本集團已重續麗晶中心之租約，續租租金均有調升。於二零一九
年六月三十日，麗晶中心之出租率維持在
98%（二零一八年六月三十日：
97%）
之高水平，而於二零一九年六月三十日之平均租金為每平方呎港幣
9.9元（二
零一八年六月三十日：每平方呎港幣
9.6元）。除每月租金外，租戶須負責向業
主繳交物業管理費，其收入亦入賬列作本集團收入一部分。出租麗晶中心單
位及泊車位所得收入總額為港幣
51,100,000元（截至二零一八年六月三十日止
六個月：港幣
50,300,000元）。


於期間內，
Ryder Court並無為本集團帶來收入，本集團亦無應佔
Mission Street集
團業績，原因為本集團於二零一九年六月三十日方始完成收購事項。於二零
一九年下半年，預期
Ryder Court將為本集團帶來收入及本集團將應佔
Mission
Street集團業績。


於期間內之經營毛利為港幣
40,600,000元（截至二零一八年六月三十日止六個月：
港幣
39,600,000元），成本與收入比率為
21%（截至二零一八年六月三十日止六
個月：
21%）。


扣除物業管理費、停車場管理費用、代理佣金及其他營運費用後但未計及麗
晶中心公允價值變動前之期間分部盈利為港幣
40,000,000元（截至二零一八年
六月三十日止六個月：港幣
38,900,000元）。增加主要由於經營毛利增加。


物業發展

本集團之物業發展項目指於本集團擁有
20%權益之聯營公司
Ultimate Vantage
Limited（「Ultimate Vantage」）之投資。

Ultimate Vantage乃於二零一三年一月專為發
展西鐵荃灣西站六區物業發展項目（「TW6項目」，又稱「柏傲灣」）而成立之公司。

截至本公佈日期，逾
99%單位已售出，所得款項總額約為港幣
100億元。柏傲灣
大部分已售出單位亦已於二零一八年第四季交付予買家。


– 16 –



本集團擁有
20%權益之聯營公司金滙隆有限公司（「金滙隆」）由本集團與
Ultimate Vantage之合營夥伴（「TW6夥伴」）於二零一六年十一月成立，以按市場
條款向
TW6項目買家提供第一及第二按揭融資（「提供按揭」）。金滙隆業務之
資金由本集團與
TW6夥伴按個別基準及各自於金滙隆之股權比例，以計息股
東貸款之形式提供。


本集團於
Ultimate Vantage及金滙隆（統稱「該等聯營公司」）之投資總額包括應佔
該等聯營公司資產淨值及應收該等聯營公司款項，於二零一九年六月三十日
約為港幣
330,800,000元（二零一八年十二月三十一日：港幣
346,400,000元）。於期
間內本集團之投資總額減少主要由於獲償還應收
Ultimate Vantage款項約港幣
1,400,000元及獲償還部分應收金滙隆款項約港幣
28,700,000元（資金來自於柏傲
灣買家向金滙隆償還按揭）。於期間內，本集團亦自
Ultimate Vantage收取墊款港
幣
125,600,000元，有關款項為
Ultimate Vantage按其股東各自之股權比例而向其
所有股東墊付之墊款，並應佔聯營公司盈利港幣
14,500,000元。


本集團另一物業發展項目指參與為發展本公司之間接全資附屬公司
Supreme J
Limited所持
Park Row提供所需資金之投資工具
49%實際權益。於期間內，投資
工具並無為本集團帶來利息收入，惟預期將於二零一九年下半年為本集團帶
來利息收入。


於期間內之分部盈利約為港幣
18,000,000元（截至二零一八年六月三十日止六
個月：港幣
4,300,000元），主要由於錄得應佔聯營公司盈利。


於期間內，本集團應佔聯營公司盈利約為港幣
14,500,000元（截至二零一八年六
月三十日止六個月：港幣
800,000元）。增長主要由於確認
Ultimate Vantage有關
TW6項目之盈利。


資產管理

自二零一九年下半年起，本集團將就萬科香港訂約各方於英國及美國之項目
向萬科香港訂約各方提供資產管理服務。作為回報，本集團將收取就萬科香
港訂約各方於相關項目投資資本總額每年按
1.25%計算之資產管理服務費。


總辦事處及企業開支

於期間內總辦事處及企業開支（扣除未分配收入）為港幣
17,900,000元（截至二零
一八年六月三十日止六個月：港幣
5,500,000元）。增加主要由於期間內員工成
本上漲以及就收購事項及管理服務之意見產生法律及專業費用。


– 17 –



融資收入

於期間內，供股（定義見下文）所得餘下所得款項淨額及該等聯營公司還款已
存入銀行以賺取利息收入。於期間內融資收入約為港幣
14,700,000元（截至二零
一八年六月三十日止六個月：港幣
7,400,000元），包括銀行存款及銀行結餘之
利息收入由截至二零一八年六月三十日止六個月約港幣
4,000,000元增至期間
內約港幣
11,100,000元。融資收入增加主要由於銀行利率及銀行結餘均有所上升。

於期間內，應收金滙隆股東貸款利息收入約為港幣
3,600,000元（截至二零一八
年六月三十日止六個月：港幣
3,400,000元）。


報告期後事項

於報告日期後概無發生已經或可能對本集團之營運、業績或狀況造成重大影
響之事項。


財務回顧

供股

於二零一五年八月，本集團透過按於二零一五年七月十三日每持有兩股本公
司現有股份獲配發一股供股股份之基準以每股供股股份港幣
8.04元之認購價
進行供股（「供股」），籌集所得款項淨額港幣
1,032,200,000元。


於期間內，本公司已按以下用途動用供股所得款項淨額：

於於
二零一九年二零一九年
一月一日於期間內六月三十日
目的未動用總額已動用金額已動用總額

港幣百萬元港幣百萬元港幣百萬元

收購土地或物業
393 (393) (393)
透過金滙隆提供按揭
— — (243)
不包括於
TW6銀行融資許可

用途內之銷售及市場推廣開支

以及其他支出
— — (46)
升級麗晶中心之空調系統
— — (27)

總計
393 (393) (709)

– 18 –



於期間內，供股餘下所得款項淨額約港幣
393,000,000元已用作支付收購事項
部分代價。因此，於二零一九年六月三十日，供股所得款項淨額已獲全數動用。


本公司於日期為二零一八年二月二十六日之公佈所披露之所得款項擬定用途
概無重大變動。


流動資金、財務資源、負債比率及資本架構

於二零一九年六月三十日，本公司股東應佔權益為港幣
3,709,500,000元（二零
一八年十二月三十一日：港幣
3,666,800,000元）。增加乃源自本公司股東應佔期
間盈利港幣
77,700,000元減去派付二零一八年末期股息港幣
35,000,000元。


於二零一九年六月三十日，本集團計息銀行及其他借貸約港幣
1,165,100,000元（二
零一八年十二月三十一日：無）主要以英鎊計值。銀行貸款港幣
738,600,000元
及來自一間中介控股公司貸款港幣
366,000,000元按浮動利率基準安排，而租
賃負債港幣
60,500,000元則按固定利率基準安排。增加乃由於就本集團物業投
資業務及收購事項獲得融資。


於二零一九年六月三十日，本公司銀行融資為
75,000,000英鎊（相當於約港幣
743,900,000元）（二零一八年十二月三十一日：無），其中
74,800,000英鎊（相當於
約港幣
741,800,000元）（二零一八年十二月三十一日：無）已動用。經扣除資本化
其他借貸成本港幣
3,100,000元（二零一八年十二月三十一日：無）後，未償還銀
行貸款總額為港幣
738,600,000元（二零一八年十二月三十一日：無）。於二零
一九年六月三十日，本集團來自一間中介控股公司借貸融資為
41,000,000英鎊（相
當於港幣
406,600,000元）（二零一八年十二月三十一日：無），其中
36,900,000英鎊
（相當於港幣
366,000,000元）（二零一八年十二月三十一日：無）已動用。來自一
間中介控股公司貸款將於本集團可獲得第三方融資時支付。於二零一九年六

月三十日，未償還銀行貸款之到期情況如下：

於於
二零一九年二零一八年
六月三十日十二月三十一日

港幣千元港幣千元
一年內或按要求
一年後但兩年內
兩年後但五年內
9,919
9,919
718,816
–
–
–
738,654 –

於二零一九年六月三十日，本公司債務對權益比率（按本集團計息銀行及其他
借貸除以權益總額計算）為31.4%（二零一八年十二月三十一日：無）。債務淨額（即
計息銀行及其他借貸扣除銀行結餘及現金）除以權益總額之比率為
6.2%（二零
一八年十二月三十一日：無）。


– 19 –



於二零一九年六月三十日，本集團銀行結餘及現金為港幣
934,500,000元（二零
一八年十二月三十一日：港幣
1,425,100,000元）。本集團其中一項投資物業麗晶
中心目前並無產權負擔，於有需要時可用作籌集資金及為本集團帶來額外現
金資源。基於以上原因，預期本集團應具備充足營運資金應付目前所需。


匯率波動之風險

由於本集團在香港、美國及英國經營業務，其所有資產及負債均以港幣、美
元及英鎊計值。本集團將監察外匯風險，並不時採取適當措施以盡量降低本
集團之外匯風險。本集團就其英鎊外匯風險進行自然對沖，方法為以來自一
間中介控股公司貸款撥資其於
Ryder Court之股本投資。


資本承擔

於二零一九年六月三十日，本集團並無任何重大資本承擔（二零一八年十二月
三十一日：無）。


或然負債及財務擔保

於二零一九年六月三十日，本集團並無任何未償還或然負債及財務擔保（二零
一八年十二月三十一日：無）。


資產抵押

於二零一九年六月三十日，本集團有抵押銀行貸款以間接非全資附屬公司
Lithium Real Estate (Jersey) Limited所持全部資產作抵押，該公司持有本公司位於
倫敦之投資物業
Ryder Court。


於附屬公司及聯營公司之重大投資、重大收購及出售事項

除未經審核中期業績附註
19所披露之收購事項外，於期間內，並無任何其他
於附屬公司及聯營公司之重大投資、重大收購或出售事項。


僱員及薪酬政策

於二零一九年六月三十日，本集團有
33名僱員（二零一八年十二月三十一日：
三名）。由於董事人數上升及香港辦事處僱員之平均薪酬待遇上漲，故於期間
內之員工成本（包括本公司董事（「董事」）酬金）增至約港幣
4,300,000元（截至二零
一八年六月三十日止六個月：港幣
3,200,000元）。於二零一九年六月三十日，
28
名僱員調往本集團，而本集團於期間內並無就此等員工產生任何員工成本。


– 20 –



萬科置業（香港）有限公司（「萬科香港」）按成本基準為本集團提供行政及管理
支援。於期間內應付萬科香港之費用總額約為港幣
1,000,000元（截至二零一八
年六月三十日止六個月：港幣
1,300,000元），減幅主要歸因於期間內香港辦事
處僱員平均人數跌至五名（截至二零一八年六月三十日止六個月：六名）。


執行董事因應本集團業務需要，定期檢討本集團之員工配備充足情況。倘本
集團招聘員工，彼等的薪酬及福利待遇將按照市場條款並根據個別職責及表
現釐定。所有合資格之香港僱員均參加一項定額供款強制性公積金計劃。本
集團亦酌情給予其他僱傭福利。


股息

董事不建議就期間派付中期股息（截至二零一八年六月三十日止六個月：無）。


展望

儘管中美貿易戰、英國脫歐及香港近期經濟充斥不明朗因素，惟二零一九年
上半年香港樓價仍錄得升幅，而美國及英國樓價維持穩定。本集團將抱持審
慎樂觀態度，繼續在香港及海外物業市場尋覓機會多元化發展及擴展業務。


進行收購事項以及具備英國及美國物業市場相關專業知識及經驗之相關管理
人員加入，將提升本集團進一步在英國及美國投資及拓展之能力。借助萬科
穩健的業務關係及其適當的協助，本集團將繼續發展為萬科集團之核心投資
平台。


本集團之香港投資物業麗晶中心及倫敦投資物業
Ryder Court之出租率及平均
租金預期將於二零一九年下半年維持目前之高水平。此外，本集團新收購之
英國及美國投資物業及投資工具預期將於二零一九年下半年帶來收入及盈利。


遵守企業管治守則

本公司於期間內一直遵守上市規則附錄十四之企業管治守則（「企業管治守則」）
所載守則條文規定。


– 21 –



遵守董事進行證券交易之標準守則

本公司已採納上市規則附錄十所載上市發行人董事進行證券交易的標準守則

（「標準守則」）作為董事進行證券交易之行為守則。經向董事作出特定查詢後，
全體董事確認彼等於整段期間內一直遵守標準守則所載規定標準。本公司亦
就有關僱員（按企業管治守則所界定該詞之涵義）買賣本公司證券事宜制定內
容不比標準守則寬鬆之書面指引。


中期財務資料之審閱

本集團於期間內之中期財務資料為未經審核，惟經本公司之獨立核數師畢馬
威會計師事務所根據香港會計師公會頒佈之香港審閱工作準則第
2410號

「實體之獨立核數師對中期財務資料之審閱」進行審閱，其無保留意見之審閱
報告載於即將寄予股東之中期報告內。中期財務資料亦經由本公司之審核委
員會（其並無任何意見分歧）審閱。


買賣或贖回股份

於期間內，本公司及其任何附屬公司概無買賣或贖回本公司之任何股份。


刊發業績公佈及中期報告

本業績公佈登載於本公司網站
及香港聯交所網站
。本公司之中期報告將於適當時候寄發予股東並登載於上述
網站。


承董事會命

萬科置業（海外）有限公司

執行董事兼首席執行官

闕東武

香港，二零一九年八月十五日

於本公佈日期，本公司董事如下：

執行董事：
張旭先生（主席）、闕東武女士（首席執行官）、李凱彥先生、
Lin Lily女士


非執行董事：
陳志裕先生


獨立非執行董事：
陳維曦先生、羅芷妍女士、張安志先生


– 22 –




　 中财网